SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU – NOWE MOŻLIWOŚCI DLA WŁAŚCICIELI GRUNTÓW!

Choć dopiero w 2008 r. wprowadzono formalną instytucję służebności przesyłu, pozwalając właścicielom żądać wynagrodzenia lub uporządkowania stanu prawnego, wielu nigdy takiej możliwości nie miało. Teraz może się to zmienić.

Przedsiębiorstwa przesyłowe muszą rekompensować korzystanie z cudzej nieruchomości — tak jak wymaga tego zasada słuszności i proporcjonalności.

Podstawy prawne wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

Podstawy prawne dotyczące wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wynikają przede wszystkim z przepisów prawa cywilnego, które określają odpowiedzialność osoby korzystającej z cudzej nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego. Aby określić wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy posłużyć się między innymi rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 5.9.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832). Ostatnia nowelizacja tego aktu prawnego częściowo zmieniła metodologię obliczania wynagrodzenia.

Metodyka wyceny nieruchomości w kontekście urządzeń przesyłowych

Wycena nieruchomości, na których zlokalizowane są urządzenia przesyłowe to złożony proces wymagający uwzględnienia zarówno przepisów prawnych w sprawie wyceny, jak i uwarunkowań prawnych, technicznych oraz ekonomicznych. Urządzenia przesyłowe, takie jak linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy infrastruktura telekomunikacyjna mają istotny wpływ na wartość nieruchomości i zakres korzystania z niej przez właściciela. Praktyka pokazuje jednak, że do wyceny najczęściej stosuje się podejście pośrednie, które opiera się na zastąpieniu potencjalnego dochodu z części nieruchomości przez oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości oraz stopy kapitalizacji.

Zastosowanie współczynników „k” w praktyce wyceny

Wartości współczynników „k” zależą od rodzaju urządzeń przesyłowych i ich lokalizacji. Dla urządzeń podziemnych współczynnik jest mniejszy, ponieważ ograniczenie użytkowania nieruchomości jest w teorii stosunkowo niewielkie. W przypadku urządzeń naziemnych lub zajmujących pasy komunikacyjne współczynniki są wyższe, z uwagi na większe utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości.

Wprowadzenie współczynników „k” miało na celu ujednolicenie i uproszczenie procesu wyceny wynagrodzeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz ustanawianie służebności przesyłu. Jednakże, w praktyce, wartości odszkodowań mogą być niższe niż te ustalane przed wprowadzeniem tych współczynników. W tym miejscu warto zatem zapytać dlaczego wartości odszkodowań mogą być niższe? Odpowiedź można ująć w dwóch punktach:

z powodu standaryzacji wycen – wcześniej rzeczoznawcy majątkowi mieli większą swobodę w indywidualnej ocenie wpływu urządzeń przesyłowych na wartość nieruchomości. Wprowadzenie stałych współczynników „k” ogranicza tę elastyczność, co może prowadzić do zaniżenia odszkodowań w przypadkach, gdzie specyfika nieruchomości uzasadniałaby wyższe wynagrodzenie;
z powodu niedopasowanie do realiów rynkowych – stałe wartości współczynników mogą nie odzwierciedlać aktualnych warunków rynkowych ani specyficznych uwarunkowań lokalnych, co skutkuje odszkodowaniami nieadekwatnymi do rzeczywistych strat ponoszonych przez właścicieli nieruchomości.

Choć wprowadzenie współczynników „k” miało na celu ujednolicenie i uproszczenie procesu wyceny, istnieją obawy, że mogą one nie odzwierciedlać rzeczywistych strat ponoszonych przez właścicieli nieruchomości. Brak transparentności w procesie ustalania tych wartości oraz ograniczona elastyczność w ich stosowaniu mogą prowadzić do zaniżenia odszkodowań w wielu przypadkach.

Specyfika urządzeń przesyłowych a wycena

Każda kategoria urządzeń przesyłowych wymaga indywidualnego podejścia:

urządzenia podziemne (np. gazociągi, wodociągi) – wpływ na wartość nieruchomości jest ograniczony głównie do strefy pasa technicznego, jednak mogą one utrudniać inwestycje w inne elementy infrastruktury;
urządzenia naziemne (np. słupy energetyczne, maszty telekomunikacyjne) – wpływają nie tylko na wartość gruntu, ale również na jego estetykę i możliwość wykorzystania w celach mieszkaniowych (linie energetyczne wysokiego napięcia – często postrzegane są negatywnie z powodu obaw zdrowotnych i estetycznych);
urządzenia nadziemne (np. linie energetyczne): mogą powodować ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, ale jednocześnie mają mniejszy wpływ na trwałe obniżenie jej wartości w porównaniu do urządzeń naziemnych.

Rozwinięta metodyka wyceny urządzeń przesyłowych wymaga od rzeczoznawcy majątkowego dużej wiedzy, doświadczenia i umiejętności dostosowania metod do specyfiki danej nieruchomości. Transparentne, rzetelne i bardziej ustandaryzowane wyceny są kluczowe dla ochrony interesów zarówno właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorstw przesyłowych.

Aspekty techniczne i prawne służebności przesyłu

Służebność przesyłu to prawo umożliwiające przedsiębiorstwu przesyłowemu korzystanie z nieruchomości należącej do innego podmiotu w sposób niezbędny do eksploatacji urządzeń przesyłowych, takich jak rurociągi, linie energetyczne, gazociągi czy wodociągi. W praktyce ustanawianie służebności przesyłu wiąże się z koniecznością uzgodnienia warunków pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem przesyłowym lub przeprowadzenia procedur sądowych.

Służebność przesyłu może być ustanowiona w następujący sposób:

umowa pomiędzy stronami – najczęściej służebność przesyłu jest ustanawiana właśnie w drodze umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem przesyłowym. Umowa taka określa wówczas szczegółowe warunki korzystania z nieruchomości, w tym zakres służebności, obowiązki stron oraz wysokość wynagrodzenia;
postanowienie sądu – w sytuacji, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia, przedsiębiorstwo przesyłowe może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. W takim przypadku sąd określa szczegółowe warunki służebności na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego;
zasiedzenie służebności przesyłu – w przypadku, gdy przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z nieruchomości przez określony czas (20 lub 30 lat w zależności od dobrej lub złej wiary), może nabyć służebność przesyłu przez zasiedzenie. Jest to forma nabycia prawa niezależnie od zgody właściciela nieruchomości (przyjmując linie orzecznictwa sprzed 24.02.2023 r.).

Skutki prawne zasiedzenia dla właścicieli nieruchomości i możliwości rekompensaty

Zasiedzenie znacznie ogranicza możliwości dochodzenia wynagrodzenia przez właściciela. Niemniej jednak:

można dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przed datą zasiedzenia;
zasiedzenie wymaga udokumentowania faktycznego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę.

Nie sposób nie wspomnieć w tym miejscu o postanowieniu SN z 24.2.2023 r. (III CZP 108/22), które mówi o tym, że nie można zasiedzieć służebności przesyłu przed 3.8.2008 r. to znaczy, że przy utrzymaniu powyższej tezy w kolejnych orzeczeniach, wyeliminuje to możliwość skutecznego podnoszenia przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne, przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe czy telekomunikacyjne w postępowaniach sądowych zarzutu zasiedzenia służebności przesyłu. Skoro bowiem okres zasiedzenia takiej służebności mógł rozpocząć bieg dopiero w 2008 r., to przy przyjęciu złej wiary przedsiębiorstwa, zasiedzenie pierwszych służebności będzie możliwe dopiero za 13 lat. Jeżeli przyjmiemy dobrą wiarę przedsiębiorstwa to może być to już za 3 lata.

Podkreślenia wymaga także fakt, że orzecznictwo sądowe, w tym wyroki SN, uwypuklają znaczenie indywidualnego podejścia do wyceny. W praktyce oznacza to konieczność analizy nie tylko formalnych ograniczeń wynikających z obecności urządzeń przesyłowych, ale także ich rzeczywistego wpływu na wartość użytkową nieruchomości.

Trybunał Konstytucyjny orzekł w sprawie P 10/16, że praktyka przedsiębiorstw przesyłowych polegająca na korzystaniu z cudzych nieruchomości bez umów i bez wynagrodzenia – pod pretekstem tzw. zasiedzenia służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu – była sprzeczna z konstytucyjnymi gwarancjami ochrony własności.

Wnioski z praktyki rzeczoznawczej z uwzględnieniem roli algorytmów i dostępnych danych przestrzennych

Analiza przypadków pokazuje, że właściwe uwzględnienie specyfiki urządzeń przesyłowych i ich wpływu na nieruchomości wymaga kompleksowego podejścia. Rzeczoznawcy majątkowi coraz częściej wskazują na konieczność integracji tradycyjnych metod wyceny z nowoczesnymi technologiami.

Algorytmy sztucznej inteligencji umożliwiają automatyzację analizy danych i modelowanie wpływu infrastruktury przesyłowej na wartość nieruchomości. Przykładowe zastosowania obejmują:

analizę wielowymiarowych danych – uwzględnianie licznych czynników wpływających na wartość nieruchomości, takich jak lokalizacja, typ urządzenia, przebieg urządzenia przez działkę oraz jego wpływ na ograniczenie w użytkowaniu;
modelowanie przestrzenne – wizualizacja wpływu pasów przesyłowych na różne obszary nieruchomości;
automatyzację – przyspieszenie procesu wyceny dzięki integracji z systemami GIS i bazami danych przestrzennych.

Z kolei dane z systemów informacji przestrzennej (GIS) pozwalają na precyzyjne określenie lokalizacji urządzeń przesyłowy, przeznaczenia nieruchomości, zasięgu pasów eksploatacyjnych. Włączenie takich danych do procesu wyceny zwiększa dokładność i obiektywność operatów szacunkowych.

Praktyczne zastosowanie wspomnianych technologii obejmuje m.in.:

określanie rzeczywistej powierzchni nieruchomości zajętej przez pasy przesyłowe;
symulację alternatywnych scenariuszy wyceny z uwzględnieniem różnych współczynników „k”;
prognozowanie wpływu nowych inwestycji przesyłowych na wartość nieruchomości.

Podsumowanie

Współpraca z doświadczonymi rzeczoznawcami jest kluczowa. Regularne szkolenia i dostęp do najnowszych badań zwiększają jakość opracowywanych przez nas wycen.

Nowoczesne technologie, takie jak algorytmy sztucznej inteligencji i dane przestrzenne, mogą znacznie usprawnić procesy wyceny i staramy się z tego korzystać.

Transparentne, rzetelne i bardziej ustandaryzowane wyceny są kluczowe dla ochrony interesów zarówno właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorstw przesyłowych.

Z uwagi na nowa ocenę Trybunału Konstytucyjnego warto abyś już teraz:

sprawdził księgę wieczystą,
sprawdził działkę czy nie masz na niej urządzeń przesyłowych,
ustalił od kiedy one stoją/biegną przez nieruchomość,
sprawdził, czy była podpisana umowa z przedsiębiorstwem.

Jeżeli masz wątpliwości, chcesz sprawdzić czy może przysługiwać Ci wypłata wynagrodzenia za bezumowne korzystania z nieruchomości – zapraszam do kontaktu z Rzeczoznawcą majątkowym!